Шесть тенденций на рынке коммерческой недвижимости Вильнюса

Рынок коммерческой недвижимости Вильнюса переживает рекордную вакантность, а средняя площадь арендуемых офисов за пять лет сократилась почти на 55 %. Представитель компании «EIKA Development» Гедрюс Брузге выделил шесть тенденций, которые в этом году формируют спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости литовской столицы и меняют представление о стандартном арендаторе.

1/ Вакантность достигла максимума со времён финансового кризиса

Сектор офисной недвижимости Вильнюса делится на офисы класса A (575 тыс. кв. м) и B (660 тыс. кв. м), средняя сдаваемая площадь которых с 2018 года в среднем увеличивалась на 15 % и 7,5 % в год соответственно. Тем не менее, в последние годы снизившийся спрос привёл к постоянно растущей вакантности, которая, по словам эксперта, в 2026 году может достичь невиданных ранее высот. Хотя она и не достигнет антирекорда 2009 года (после финансового кризиса), текущий объём свободных офисных площадей сейчас значительно выше, чем тогда.

«В начале этого года в Вильнюсе уже открылся один крупный бизнес-центр класса A, а вскоре должен начать работу ещё один, поэтому ожидается, что вакантность офисов этого класса в ближайшее время приблизится к отметке 14 %. Хотя это пока не антирекорд для Литвы, прогнозируемые 145 тыс. кв. м свободных офисных помещений станут рекордным показателем за всю историю рынка», — поясняет ситуацию на рынке коммерческой недвижимости директор департамента управления имуществом «EIKA Development» Гедрюс Брузге (на снимке).

2/ Бизнес растёт, а офисный сектор теряет актуальность

По данным «EIKA Development», средняя арендная площадь офисов в Вильнюсе за пять лет сократилась почти на 55 % — с 930 кв. м в 2020 году до 425 кв. м в 2025 году. Однако эти показатели не говорят о начале кризиса для бизнеса в стране, а, наоборот, отражают продуманные решения по управлению затратами и эффективные процессы оптимизации.

«Мы наблюдаем тенденцию, при которой крупные телекоммуникационные компании и банки сокращают площади своих офисов, так как часть их сотрудников работает удалённо. Так бизнес продолжает расти, число сотрудников остаётся неизменным, но потребность в офисных площадях снижается. На рынке также наблюдается так называемая скрытая вакантность — случаи, когда часть уже арендованной площади сдаётся в аренду третьим лицам. Хотя точно оценить количество таких случаев сложно, очевидно, что они влияют на общую ситуацию на рынке. Кроме того, по мере сокращения средней арендной площади в приоритете оказывается качество — компании ищут эргономично спланированные помещения, обращают больше внимания на экологичность зданий, дополнительные услуги, и преимущества», — отмечает Г. Брузге.

3/ Гибкость выходит на первый план

В начале 2026 года число новых арендных сделок на рынке офисов столицы остаётся стабильным. Тем не менее, по мнению эксперта по недвижимости, поведение арендаторов демонстрирует большую осторожность — решения принимаются медленнее, всё чаще учитывается не только стоимость помещений, но и их долгосрочная польза для бизнеса.

«На рынке в этом году продолжается тенденция последних лет: арендаторы офисов активно интересуются гибкостью условий аренды, адаптируемостью помещений, уровнем управления зданием, а также возможностями подстраиваться под меняющиеся бизнес-потребности или политику», — отмечает представитель «EIKA Development».

4/ Благоприятное время для изменений

По словам Г. Брузге, текущая ситуация создаёт сложности для застройщиков и инвесторов коммерческой недвижимости, но для арендаторов этот период становится возможностью переоценить свои потребности и улучшить качество рабочей среды. Бизнес использует текущую ситуацию и активнее рассматривает возможность перевода команд в новые локации.

«Для компаний, ищущих новые площади, сегодняшняя ситуация на рынке предоставляет больше гибкости и возможностей выбора. Это благоприятный момент для расширения или обновления помещений с учётом потребностей организации. Но это не продлится вечно. При таких условиях разработка новых проектов, по крайней мере офисов класса A, замедлилась. Очень вероятно, что во второй половине этого года вакантность снизится, и эта тенденция продолжится в следующем году», — подчёркивает эксперт по недвижимости.

5/ Меняется портрет арендатора

Статистика последних лет также показывает изменения в профиле арендаторов: как в офисах, так и в торговых центрах всё большую долю арендуемых площадей занимают компании сферы услуг. В результате постепенно меняется представление о типичном арендаторе. В некоторых новых коммерческих проектах предприятия сферы услуг уже занимают до 60 % помещений.

«В начале 2026 года наиболее активными арендаторами помещений в офисных зданиях и торговых центрах остаются медицинские учреждения, спортивные клубы и образовательные организации. Такие „нестандартные“ арендаторы сегодня занимают до 15 % площади новых офисов в Вильнюсе. Способность зданий адаптироваться под разные виды бизнеса становится важным конкурентным преимуществом на рынке», — отмечает Г. Брузге.

6/ Государственный сектор набирает обороты

По мере того, как офисные здания постепенно становятся не только местом работы, но и пространством для общения и услуг, на рынке появляется ещё одна заметная тенденция — переход организаций государственного сектора в бизнес-центры, находящиеся под управлением частных компаний. В Вильнюсе таких примеров с каждым годом становится всё больше.

«Увидеть в офисном здании клинику, частную школу или детский сад уже никого не удивляет, но хочу с радостью отметить, что среди арендаторов всё чаще появляются и организации государственного сектора. Государственный сектор переезжает в более современные рабочие пространства, которые лучше соответствуют как потребностям их деятельности, так и растущим ожиданиям сотрудников к условиям работы. В Вильнюсе есть отличные примеры — Литовская армия, Служба расследования финансовых преступлений, Министерство экономики и инноваций Литвы, а также компании Вильнюсского городского самоуправления. Уверен, что это только начало, и вскоре данная тенденция станет нормой», — добавляет представитель «EIKA Development».

Подготовила Марта ШЕВЧЕНКО,

студентка Вильнюсского университета